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随州市中心城区交通大道沿线棚户区改造国有土地上的房屋征收补偿安置方案

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征地拆迁律师 发表于 2019-9-10 10:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
征地拆迁律师
2019-9-10 10:41 12 0 看全部
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随州市中心城区交通大道沿线棚户区改造国有土地上的房屋征收补偿安置方案
(征求意见稿)
    为完善城市功能,提升城市形象,加快推进国家卫生城市创建步伐,根据城市建设规划,市人民政府决定实施中心城区交通大道沿线棚户区改造建设,需征收曾都区北郊办事处孔家坡社区、黄龙社区、东城办事处蒋家岗社区、文峰塔社区部分住户、企事业单位、社区集体的房屋及附属物。为做好房屋征收补偿安置工作,根据相关法律、法规规定,制定本方案。
    一、政策及法律依据
(一)《中华人民共和国城乡规划法》(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》(三)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(四)《国有土地上房屋征收评估办法》(五)《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(六)《随州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(七)《市中心城区棚户区改造货币化补偿安置实施办法》
    二、项目名称:随州市中心城区交通大道沿线棚户区改造
    三、征收机构:随州市人民政府为征收主体;随州市房屋征收管理办公室为征收部门;随州市城市建设综合开发投资有限公司为投资建设主体;成立“随州市中心城区交通大道沿线棚户区改造指挥部”(以下简称“指挥部”),由指挥部、曾都区政府组织北郊办事处、东城办事处、孔家坡社区、黄龙社区、蒋家岗社区、文峰塔社区和有关单位具体实施。被征收房屋产权人为被征收人。
    四、房屋征收范围:中心城区交通大道沿线明珠路至汉东路路段以东 (具体范围及面积以市规划局规划红线图为准),房屋征收分期实施。
    一期启动征收范围:
    1、明珠路至清河路路段:东起万基现代城东边消防道,西至交通大道中心线以东,北起明珠路以南,南至清河路(含清河路与交通大道交汇处东南角),具体范围以规划红线图为准。
    2、汉东东路至原随小公路片区:东起文帝大道,西至交通大道,南起原随小公路,北至汉东东路,具体范围以规划红线图为准。
    五、签约期限:
    明珠路至清河路路段房屋征收签约期限(待定),自2016年 月 日起至2016年 月 日止(待定)。
    汉东东路至原随小公路片区房屋征收签约期限 (待定),自2016年 月 日起至2016年 月 日止(待定)。
    六、房屋征收程序及补偿安置方式
    此次房屋征收按照公告、签约、补偿、搬迁、拆除的程序进行,房屋征收补偿安置采取以货币化补偿安置为主,产权调换为辅的方式,由被征收人自愿选择,具体办法如下:
    (一)单位房屋补偿
    市直、区直单位所有的房屋一律实行货币化安置。被征收单位因办公、生产需要确需择址另建的,由被征收单位向市政府申请报批后,规划、国土等部门按相关规定办理择址重建手续,被征收房屋按重置成新价给予补偿。市直、区直单位房屋补偿安置后,其土地使用权同时收回。
    (二)企业房屋补偿
    1、征收国有土地上企业生产、办公用房的(包括地面建筑物、构筑物、附属物),按房地产评估机构评定的价值实行货币化补偿安置,土地使用权同时收回。以出让方式取得国有土地使用权的,扣除已使用的土地年限后给予补偿;以划拨方式取得的土地使用权,依据国家相关规定予以补偿。
    2、鼓励企业按照市政府关于《推动中心城区零星工业企业搬迁意见的通知》(随政发【201428号)规定,逐步向随州高新技术产业园区、曾都经济开发区、柳树淌工业园等园区迁建。
    3、属租赁土地办厂、经营的,只对地上建筑物、构筑物、附属物按重置成新价进行货币化补偿,不再划地安置。
    (三)个人经营性用房补偿
    1、个人经营性用房的界定以规划许可、产权登记、土地用途等相关证件为准,征收经营性用房一律按评估价实行货币化补偿安置。
    2、征收房屋产权登记为住宅,未经许可擅自改为非住宅的,按住宅房屋认定,对其用于经营的部分,可根据其经营情况、经营年限、纳税等实际情况给予适当补偿。
    3、征收除经营性质门面以外的其他房屋占地,根据土地证载情况,以评估机构评定的价值给予货币补偿。
    (四)单位职工和居民住房补偿
    征收单位职工和居民住房的,采取货币化补偿安置为主和产权调换为辅的方式进行,具体如下:
    1、货币化补偿安置。
    征收国有土地上住房,按同地段类似房地产市场评估价给予补偿。被征收人在规定的时间内签约并搬迁的,按被征收房屋评估价值的23%给予奖励。被征收人在领取补偿款之日起12个月内购买新建商品住宅房屋的,根据购房纳税凭证,再按被征收房屋评估价格的10%给予补助;
    被征收人重新购置商品住宅房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿金的,对新购房屋免征契税;购房成交价超过货币补偿金的,对差价部分按规定征收契税。
    2、产权调换。征收单位职工和居民住房选择产权调换的,一律按照征一还一的比例,就近安置的原则进行。
    1)征收国有土地上住房,由征收部门就近在商品房开发小区内集中购买商品房屋进行还房安置,具体户型面积以房屋征收补偿协议约定为准。
    2)还房顺序:选择安置房顺序以签订房屋征收补偿协议先后顺序为准,依次轮选,每轮选定一套房屋。
    结算方式:产权调换按征一还一的比例进行,选择安置房面积与征收房屋面积相等的部分,砖混结构的互不补差价,砖木结构的按每平方米补差价300元给征收人。选房面积小于被征收房屋面积的部分,按征收决定公告之日被征收房屋评估价格给予补偿;选房面积大于被征收房屋面积的部分按市场价结算。(3)证件办理:被征收房屋原有土地证、房产证的,按证载面积结合现行办理“不动产证”缴费标准计算办证费用,由征收部门一次性补偿给被征收人。超出面积部分的办证税费由被征收人自己负担。被征收房屋没有“两证”的,由被征收人自己办理产权证书,其费用自行负担。
    (五)停产停业损失的补偿
    因征收房屋造成停产停业损失的补偿,补偿金额由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的,以有相应资质的评估机构评估确定。对被征收人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:
    1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;
    2、有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;
    3、已办理税务登记并具有纳税凭证。
    (六)其他
    1、被征收房屋的价值补偿,由依法确定的房地产估价机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素现场勘察,以不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产市场价值评估确定。
    2、被征收房屋用途(商业、住宅、工业等)以土地证、房产证记载为准;土地证、房产证与国土、房产、规划部门的登记档案不一致的,以登记档案为准;对土地、房屋用途、性质有争议的,由“房屋认定小组”(市规划、国土、城管、房产、不动产局等部门组成)认定后,按评估价格进行补偿。
    3、征收设有抵押权的房屋,依照《物权法》及相关法律法规的规定执行。
    4、具有下列情况之一的,不予补偿:
    1)经规划、城管执法部门认定为非法新建的房屋及建筑物;
    2)发布公告或征收工作专班进场调查登记后改建、扩建、装饰装修的;
    3)超过批准使用期限的临时货棚、临时建筑;
    4)其他不符合补偿条件的。
    七、附属物、装饰装修补偿标准与办法
    装饰装修、附属物补偿标准与金额,由房地产评估机构根据被征收房屋装饰装修及附属物面积、用材、质量、工艺、成新、工程量大小等因素,按评估确定的价值补偿。(附属物补偿标准参照附件)
    八、搬迁费补助标准
    (一)住宅房屋实行货币化补偿安置的,搬家费按被征收房屋建筑面积7/㎡的标准一次性支付给被征收人,被征收房屋不足100㎡的按100㎡计算。
    (二)住宅房屋实行房屋产权调换还房安置的,搬迁费在原基础上增加一倍(两次搬家)。
    (三)对租房户根据承租房屋面积大小,按500--1000元的标准一次性支付搬迁补助费用。
    (四)属单位、企业整体搬迁的,视搬迁面积及搬迁量大小、距离远近,搬家费一般控制在200010000元。搬迁量特别大的,工作专班根据实际情况与被征收人协商处理,协商不成的由具有相应资质的评估单位评估确定。
    九、过渡方式和补助标准
    (一)过渡方式:所有被征收人自找过渡房过渡。
    (二)过渡期限:选择货币化补偿安置的,过渡期限为6个月;选择产权调换还房安置的,视交房时间,现房过渡期限为6,期房过渡期限12个月,从签订征收协议之日起计算。
    (三)过渡补助费
    征收对象为住房的,由征收人按征收房屋的有效建筑面积每月6/㎡的标准一次性支付过渡补助费。征收房屋有效面积不足100平方米的按100平方米计算过渡补助费。
    十、奖励及补助标准
    (一)签约期内,被征收人10日内签订协议的,给予每户4000元奖励;第11日至15日内签订协议的,给予每户2000元奖励;超过15日后的不予奖励。
    (二)协议签订之日起,被征收人在10日内搬迁并腾空交付房屋的,给予每户4000元奖励;第1115日内搬迁并腾空交付房屋的,给予每户2000元奖励;超过15日的不予奖励。
    (三)被征收住户按期签约并搬迁的,按被征收房屋面积60/㎡的标准一次性给予补助。
    十一、争议解决
    (一)房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
    (二)房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后,报请市人民政府依照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
    被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
    被征收房屋产权有争议的,由争议双方当事人自行协商,若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的,按被征收房屋所有权人不明确处理。
    (三)具有下列争议情形的,市人民政府可依法向人民法院申请强制执行:
    1、市人民政府依照本方案作出的补偿决定,被征收人在法定期限内不申请复议或不提起诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的。
    2、被征收人对市人民政府依照本方案作出的补偿决定不服,提起行政复议或行政诉讼后,对复议或诉讼结果拒不执行的;
    (四)按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,争议期间不停止征收工作的正常进行。
    十二、本方案自发布之日起施行。本方案未尽事宜,按照国家相关法律法规执行。

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