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南充市棚户区改造管理实施办法

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文薪编辑 发表于 2014-4-25 09:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
文薪编辑
2014-4-25 09:46 6541 0 看全部
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南充市棚户区改造管理实施办法
第一章
第一条 为规范我市棚户区改造管理,切实改善棚户区居民的住房条件,根据《国有土地上房屋征收补偿条例》(国务院令第590号)、国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)、住房城乡建设部等七部门《关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》(建保〔2012〕190号)、省住房城乡建设厅等五部门《关于印发<关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见>的通知》(川建房发〔2010〕22号)等文件精神,结合我市实际,特制订本实施办法。
第二条 本办法适用于市辖三区行政区域内的棚户区改造项目。各县(市)结合本地实际参照执行。
第三条 棚户区的种类包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区以及其他危旧房棚户区。
城市棚户区是指在城市规划区内国有土地上,结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、建筑密度较大、使用年限久、房屋质量差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不齐全的住房片区(住户一般应在50户以上)。位于城市规划区内的林业、农业单位职工危旧住房,统一纳入城市棚户区改造范围。
国有工矿棚户区是指在城市规划区外国有土地上的国有工矿企业棚户区。
国有林区棚户区是指在城市规划区外林场中居民住房困难,居住环境差,交通不便,基础设施特别是职工生活设施建设严重滞后的区域及“小、散、破”的危旧房。
对城中村和其它居民居住条件需要改善、配套设施老化破损、居住环境差但住户不足50户的旧城区危旧房,以及小城镇危旧房、洪涝灾害毁损住房,经市政府同意可纳入城市棚户区改造范围。
城中村是指:一是城市建成区内,已无农村户口和集体用地,撤销了乡村行政建制,实施街道办事处居委会城镇管理的区域。二是城市规划区范围内,土地已被全部或部分征用,原农村居民已全部转变为城镇户口,已被建成区包围或半包围的自然村。三是城市规划区范围内其他的自然村(土地早已征收但村民宅基地或户籍尚未调整转变的)。为被征地农民建设的安置还房不得纳入城市棚户区改造范围。
第四条 棚户区改造是指根据全市经济社会发展计划和城市总体规划,对棚户区进行综合改造,以改善居住条件,完善城市功能,优化城市环境的行为。
棚户区改造方式为:拆旧建新(拆除原有危旧房屋,新建安置住房或进行货币安置),改扩建(对原房屋进行加固维修或翻新),综合整治(对原有房屋及所在小区实施建筑节能、老旧管网线路改造、完善厨卫使用功能、建筑立面和小区环境整治等)。
改造组织形式为:政府主导,市场参与;居民自主,政府支持;企业组织,政府支持。
第五条 棚户区改造必须坚持“科学规划、配套建设,因地制宜、分类改造,居民自愿、政府组织,部门配合、阳光操作”的原则,依法依规推进,坚持与完善城市功能相结合,合理界定改造范围,严禁大拆大建;坚持与保障性住房建设相结合,科学合理利用空间,有效满足基本居住需求。
第六条 棚户区改造工作由市政府统一领导。市保障性安居工程协调领导小组负责棚户区改造的具体管理工作,领导小组办公室设在市房地产管理局。市辖三区政府具体负责本行政区域内棚户区改造项目的实施工作。市房地产管理局负责市辖三区棚户区改造工作的统筹协调,组织召开联席会议,并会同市级有关部门对市辖三区棚户区改造工作进行指导、检查、督促和考核。
第七条 对棚户区改造项目及安置住房建设涉及的审批事项,相关部门要优化审批流程,缩短审批时限,提高审批效率。相关职能部门要积极提供棚户区改造的政策服务。
第八条 棚户区改造项目的改造方式、补偿方式以及还建方式应充分尊重棚户区居民的意愿,做到公开、公平、公正,依法依规。对拆旧建新的项目,引入“模拟搬迁”(在实施拆迁前,对拟实施改造地区住户进行拆迁意愿调查,根据住户意愿再与住户协调拆迁补偿安置事宜)模式,在绝大多数(支持率一般应该在95%以上)棚户区居民支持的基础上组织实施。对已确定为D级危房、存在重大安全隐患的棚户区,可不进行“模拟搬迁”程序,由项目所在地的区政府报市政府同意后直接组织实施。
第九条 棚户区改造安置住房人均建筑面积低于城市居住最低标准,符合城市低收入人群住房保障条件的,可优先纳入住房保障范围。
第二章  立项管理
第十条 对符合棚户区标准的住房,申请纳入棚户区改造的,依照下列程序办理:
(一)住房业主以片区为单位,在街道、社区的指导下向房屋所在地的区政府提交书面改造申请。
(二)区政府在核实情况并对居民改造意愿进行初步调查后,向市保障性安居工程协调领导小组办公室提交项目改造申请及拟改造项目建议书,内容包括改造范围、改造方式、改造实施方案、安置补偿方案等。
(三)市保障性安居工程协调领导小组负责对申报项目进行核实、评审,并按照“拆、改、留”有机结合的原则,就项目改造方式提出意见,报市政府审核批准。对不符合城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划,确需拆旧建新的,应实行整体改造。对符合城市总体规划,经过改造能满足城市规划要求的,应实行局部改造。对具有保留价值的民居,历史遗存的建筑,应予以保留,实行修缮性改造。对人口密度过大、房屋安全和配套设施难以通过改扩建和综合整治方式解决的,确需部分或全部拆旧建新的老旧住宅区,可分散安排,异地安置。
(四)市保障性安居工程协调领导小组根据项目具体情况,结合项目所在地的区政府及市级相关部门的意见,就明确改造项目的业主提出意见,报市政府审核批准。对有商业开发价值的地块,采取政府组织,通过招标、拍卖、挂牌出让的方式进行改造。对没有商业开发价值或商业开发价值不大、自身不能平衡收支的地块,以政府为业主进行改造。对符合条件的国有工矿棚户区,按照“企业制定方案、政府批准实施、集中成片建设”的原则,以企业为业主进行改造。对由政府进行市政基础设施改造的街区,其周边老旧房屋的所有权人,在全体自愿、符合城市总体规划和土地利用规划的前提下,可以采用居民自主维护整治的方式进行改造。
第十一条 对纳入棚户区改造计划的项目需做好以下工作:
(一)对政府主导的棚户区改造项目实施方案,由所在地的区政府制定。项目实施方案应包括改造范围、建设方案、成本测算、征收补偿方案等内容。项目实施方案经市政府审定后,由区政府在计划年度内启动“模拟搬迁”程序。
“模拟搬迁”程序主要内容:一是征收主体编制“模拟搬迁”改造方案并发布“模拟搬迁公告”;二是对逐户调查登记情况、搬迁补偿方案、房屋评估价格、搬迁协议签订等情况分别进行公示;三是对“模拟搬迁”协议的签订率未达到95%的,政府可终止模拟搬迁;四是对“模拟搬迁”协议签订率达到95%的,征收主体出具正式征收决定,模拟搬迁补偿方案转为征收补偿方案,模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等法律效力。
(二)对国有工矿棚户区改造项目实施方案,由企业自行制定。项目实施方案经所在地的区政府征求发改、住建、规划、国土、房管等市级部门意见后,由区政府报市保障性安居工程协调领导小组。项目实施方案应包括改造范围、建设方案、补偿方案以及房屋修建标准等内容。
(三)对居民自主维修改造项目实施方案,由居民自主成立的改造委员会,在街道、社区的指导下制定。改造实施方案经区政府审核通过后,由区政府报市保障性安居工程协调领导小组。项目实施方案应包括改造范围、建设标准、改造方式、出资人、出资比例、资金来源、利益分配办法、建设时限等内容。自主改造委员会要在入户宣传摸底、住户甄别公示、改造过程民主监督环节切实发挥作用。
居民自主维护整治改造主要适用于现阶段还具备基本使用功能的房屋,采取加固修复、完善使用功能、配套市政设施等维修更新改造方式,改善现有居住条件。
第十二条 对改造方式为拆旧建新的,由国土、规划部门对土地利用规划和城乡规划进行项目预审批,补充制定修建性详细规划方案,明确修建要求,并出具相关证明材料。改造实施方案按程序审定后,市城乡规划局应及时划定棚户区改造项目规划用地红线。
对改造方式为改扩建或综合整治的,由相关部门按职责分工对具体实施方案进行审查、指导。
第十三条 对列入全市棚户区改造计划的棚户区改造项目,由市发展改革委进行立项审批。棚户区改造项目建设单位凭市发展改革委出具的立项批文,办理相关手续,享受相关优惠政策。
第十四条 经市政府审定的棚户区改造项目,由项目所在地的区政府纳入国民经济与社会发展计划。
第三章 规划管理
第十五条 规划部门应向棚户区改造主体提供规划条件咨询,作为项目测算和制定改造方案的依据。在棚户区改造项目实施方案按程序审定后,规划部门应及时明确规划设计条件。
第十六条 棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置;异地安置的,应充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址。要贯彻节能、节地、环保的原则,严格控制套型面积。
第十七条 棚户区改造及配套开发项目合并建设时,不得因满足市场开发、平衡收支需要,而突破现行规划技术规范的规定。
对政府主导的棚户区改造项目,确需调整规划指标的,在不影响城市整体风貌的前提下可适当调整,由项目实施主体申请,按程序审批。
第四章 土地管理
第十八条 棚户区改造安置住房用地纳入全市土地供应计划优先安排,国土部门在每年9月底前汇总次年棚户区改造计划用地指标并进行土地预留。
第十九条 城市棚户区改造项目配建的保障性住房,其项目用地以划拨方式供应。独立配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,以招标、拍卖、挂牌出让方式供地。
通过出让方式取得土地的棚户区改造项目,所得土地收益,按收支两条线规定管理,主要用于棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
第二十条 对特殊地段、重要节点、重要片区等“零星卡口”棚户区的改造,拆除后因其土地面积较小不能单独进行分宗出让或单独出让有困难的,在不违背城市规划要求的前提下,经项目所在地的区政府并报市政府同意后,以协议出让方式整合给相邻土地使用权人进行整体改造开发,土地出让价格由市国土资源局按照相邻同类地块同期市场价进行评估确定,相邻有两家以上土地使用权人的,应当实行竞价出让。对“零星卡口”棚户区的改造补助资金,由区政府直接用于该项目的基础配套设施建设。
第二十一条 对城市棚户区改造项目涉及的零星分散的集体土地需转为国有建设用地的,或将城区范围内集体土地转为国有建设用地后其土地出让收入全部用于棚户区改造的,国土部门优先安排年度用地计划,优先办理农用地转用和土地征收手续。
第二十二条 对棚户区改造项目,涉及改变土地用途、土地利用条件、土地供地方式的,经规划部门办理规划手续,国土部门办理用地手续,并依法缴纳相关税费后,方能办理用地及土地变更登记等手续。
第二十三条 对棚户区改造项目,《国有建设用地划拨决定书》和《国有建设用地使用权出让合同》的内容中应注明棚户区改造安置住房、保障性住房建设的套数、套型、户型、建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。
第五章 资金管理
第二十四条 市、区财政部门按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则,加强城市棚户区改造补助资金管理,确保资金安全、规范、有效使用。
城市棚户区改造补助资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目,包括拆迁、安置、建设以及相关的基础配套设施建设等开支,不得用于其它住房开发和经营性设施建设支出。对国、省下达的棚改补助资金,使用范围为城市规划区内已纳入省政府棚户区改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目。
第二十五条 市、区财政部门要加大对棚户区改造的资金补助和投入力度,可从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中按规定适当安排部分资金,用于符合条件的棚户区改造项目支出。
第二十六条 棚户区改造项目涉及税费减免的,由相关职能部门按现行政策、规定执行。
(一)按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)的规定,对城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设项目免征相关行政事业性收费和政府性基金。
(二)鼓励企业出资参与棚户区改造,合理承担安置住房建设资金。企业参与政府统一组织的国有工矿棚户区改造、林区棚户区改造、危旧房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。
(三)对棚户区改造涉及的税收,按照财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)执行。
(四)新建安置小区的有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,由政府统一规划,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
第二十七条 积极引导社会资金参与棚户区改造。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。对实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造的,投资改造棚户区的项目资本金可按项目投资总额20%的标准执行。
第二十八条 各银行金融机构可按照风险可控、商业可持续原则向符合条件的棚户区改造项目提供信贷支持。市级融资平台和承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据,专项用于棚户区改造项目。民间资本可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等方式参与棚户区改造。
第二十九条 对区政府主导的棚户区改造项目,有资金缺口的,可由市政府指定市财政局牵头,组织市国土资源局、市住房城乡建设局、市城乡规划局、市房地产管理局、市国税局、市地税局等相关部门,根据项目实施方案进行测算,采取“一事一议”方式提出资金补助意见,报市政府常务会议审定后,按程序拨付。
第六章 房屋补偿安置管理
第三十条 城市规划区内国有土地上的棚户区改造项目,以及国有工矿、林区棚户区改造项目的房屋拆迁补偿标准按照现行的国、省、市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定执行。
第三十一条 对城市规划区内,已取得土地征收批文,未完成人员安置和房屋补偿拆除的棚户区改造项目,按《南充市人民政府关于印发<南充市城市规划区内征地房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(南府发〔2013〕19号)、《南充市人民政府关于印发<南充市城市规划区征地补偿安置办法>的通知》(南府发〔2013〕18号)和《南充市人民政府办公室关于印发<南充市城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法>的通知》(南府办发〔2014〕17号)执行。
第三十二条 对棚户区改造项目涉及的居民还房安置,采取房屋产权调换和货币补偿相结合的方式进行,由居民自愿选择,鼓励货币补偿;采取产权调换的,实行原地和异地建设相结合,以就近安置为主,如原址修建不能通过规划审批的,可进行异地安置。
第三十三条 选择产权调换的房屋业主,按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行,同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等随机方式确定选房顺序。具体程序由三区政府在搬迁公告及实施方案中予以明确。
第三十四条 棚户区改造安置住房的最低安置标准为户均建筑面积50平方米。
第七章 建设管理
第三十五条 棚户区改造安置住房按照小户型、多功能、配套好、质量高、安全可靠的要求,科学利用空间,满足基本居住功能。
第三十六条 棚户区安置住房建设严格按法定的建设程序进行,实行项目法人制、招投标制、合同管理制和工程监理制,执行国家工程建设的强制性标准和施工技术规范,以确保工程质量合格和施工安全。
(一)建立质量责任追究制度,推行项目单位负责人和项目负责人终身负责制度。
(二)严格建筑材料验核制度,推广施工公示牌和永久性标牌制度。
(三)棚户区改造业主单位应在房屋交付使用时向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第三十七条 公共服务物业用房按《四川省物业管理条例》相关标准设置,并与安置住房同步规划设计、同步施工建设、同步交付使用。
第三十八条 安置住房确需变更设计的,应当经设计单位同意并出具正式变更文件,由项目实施单位报建设主管部门批准,公示无异议后实施。
第八章 公共服务管理
第三十九条 棚户区改造安置住房小区召开首次业主大会之前,由业主单位负责物业管理。业主委员会成立后,依法选聘物业服务企业。
第九章 监督管理
第四十条 各级政府及相关职能部门应加强监督检查,坚决制止棚户区改造中损害居民和职工合法权益的行为。对棚户区改造工作实行目标管理,纳入市政府对三区政府的年度工作目标考核范围。
第四十一条 对棚户区改造过程中违反法律法规的,由法定行政机关按职责依法予以处理。
第四十二条 严禁行政和企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。
第十章 附 则
第四十三条 本办法由市房地产管理局会同相关部门负责解释。
  第四十四条 本办法自2014年5月1日起施行,本办法有效期五年。
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